Cuando un inversionista llega con un ticket disponible y quiere ponerlo a trabajar en Miami, lo primero que hacemos no es mostrarle propiedades. Es establecer los parámetros de evaluación.
Sin esos parámetros, cualquier propiedad puede parecer buena. Con ellos, se vuelve claro qué califica y qué no.
Las métricas que usamos
Cap rate (capitalization rate). Es la rentabilidad bruta del activo antes de financiamiento: renta anual neta dividida entre el precio de compra. Un cap rate de 5% en Miami hoy es competitivo para residencial; en comercial puede ser más alto.
Cash-on-cash return. Si hay financiamiento de por medio, esta métrica muestra el retorno real sobre el capital propio invertido. Puede ser significativamente mayor al cap rate cuando el crédito está bien estructurado.
Ocupación histórica. ¿Cuántos días al año ha estado rentada la unidad? ¿A qué precio promedio? Esto es crítico especialmente para propiedades de renta corta.
Gastos operativos reales. HOA, taxes, seguro, management y mantenimiento. Una propiedad puede tener una renta atractiva pero gastos que reducen el retorno neto a niveles mediocres.
Apreciación potencial de la zona. Evaluamos el historial de precios de la zona y los proyectos de infraestructura o desarrollo que puedan impactar el valor futuro.
Cómo aplicamos esto
Antes de mostrarte una propiedad, construimos un modelo simple con estos números. Sin ese modelo, estamos hablando de percepciones — no de inversión.
Si quieres entender cómo aplicar estas métricas a tu búsqueda específica, eso es exactamente lo que revisamos en la primera llamada.